La búsqueda y producción de nuevo suelo urbano para vivienda en Lima tiene hoy dos protagonistas: por un lado, grupos de familias excedentes de los barrios precarios formados a inicios de la década del noventa («nuevos barrios») y por el otro, empresas inmobiliarias que buscan captar la demanda de nuevos contingentes de clase media dispuestos a invertir en terreno para vivienda nueva. En el primer caso, los terrenos se obtienen rebasando quebradas, zonas de pronunciada pendiente y sobre espacios residuales, protegidos o reservados para otros usos, a modo de expansión «hormiga», empleando los recursos, conocimientos y redes adquiridas en los barrios fundados durante los noventa. En el segundo caso, se obtienen presionando el orden legal relativo al suelo agrícola del borde urbano o sobre áreas de reserva ecológica.
Las empresas inmobiliarias que buscan suelo nuevo para realizar habilitaciones urbanas para eventuales proyectos de vivienda, actúan muchas veces en una legalidad apenas formal, pues casi siempre a sus emprendimientos les estorba la zonificación vigente y nacen desarticulados de los planes urbanos de los distritos. En razón de esto, el sur de Lima vive hoy el mismo proceso que está llevando al agotamiento y virtual desaparición del valle del Chillón, al norte de la ciudad.
Estos movimientos de expansión urbana fueron el tema de un pequeño estudio que trabajé en 2011 con el equipo urbano de desco (Ramiro García, Jaime Miyashiro, Fidel Pizarro, César Orejón). Publicado en “Perú Hoy. Ajustes al modelo económico” (DESCO, 2011), el artículo producto del estudio revisa las dos modalidades aparentemente contrapuestas de producción de suelo para vivienda, comparando dos procesos de habilitación urbana en el sur de Lima, en los distritos de Villa María del Triunfo y Pachacamac. En la medida en que la creación de suelo nuevo para vivienda es un propósito vigente del sector Vivienda –aunque no se especifica si se busca llegar a los sectores más desatendidos de la demanda- optamos por realizar este estudio como una contribución a identificar la realidad más frecuente en relación a la provisión de suelo para familias de bajos ingresos.
Los casos estudiados fueron “Villa Verde”, nueva urbanización promovida por la Empresa Los Portales, y “Villa Lourdes Ecológico”, urbanización promovida por dirigentes vecinales de la Quebrada Santa María, en VMT. Comparamos la propiedad de los terrenos, los pasos para lograr su habilitación urbana, el diseño urbano de base, la factibilidad de servicios, el tamaño de los lotes ofertados y los montos de inversión familiar necesarios para vivir en estas urbanizaciones.
Además, señalamos algunas diferencias relativas a la articulación con el entorno inmediato: en el caso del barrio progresivo, su origen en el excedente de familias de un asentamiento vecino determina la relación de continuidad con este alrededor de los principales servicios, mediante la extensión de la red de transporte de pasajeros (mototaxi y líneas «combi») y de la cobertura del camión que abastece de agua potable. En el caso de la urbanización que proyecta la inmobiliaria, se trata de un barrio tipo enclave, sin continuidad con el entorno y con la explícita promesa de mantenerse aislado mediante controles de acceso, cerco perimétrico elevado, vías internas exclusivas y el abastecimiento de las familias mediante un área comercial interna.
De manera sucinta, el estudio muestra que:
- ambas urbanizaciones ocurren sin un plan de acondicionamiento y únicamente en base a la oferta de suelo, pero se diferencian en el valor del suelo y en la apropiación de ese valor.
- en términos de costo ambiental y atención a la ley, la urbanización de la empresa inmobiliaria (los «formales») no difiere radicalmente de la que promueven las familias pobres (los «informales»)
- en términos de atención al déficit cualitativo o cuantitativo de vivienda, su aporte es similar, ninguna se articula con los programas de crédito público para la construcción de vivienda, ni asegura mecanismos para garantizar la calidad habitacional o estructural de la vivienda.
- Ambas urbanizaciones soslayan los problemas que ocasionará el aumento de la densidad poblacional y la sobrecarga de los servicios –municipales y no municipales–. En el caso de los barrios de producción progresiva, entre los que Villa Lourdes Ecológico es un ejemplo actual, si bien inicialmente se mantienen áreas para usos comunes y equipamiento, la demanda de nuevas familias expulsadas de los barrios circundantes y la propia topografía, amenazan esta reserva y podrían acabar con esa práctica, deteriorando aún más la calidad de los asentamientos
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El artículo completo (en realidad, el libro completo) puede descargarse aquí.
En este enlace puede leerse el artículo, titulado «La ciudad neoliberal. Nuevas urbanizaciones en Lima Sur».
Las fotos publicadas en este post fueron tomadas por el arquitecto Fidel Pizarro en una de las varias visitas realizadas a ambos «loteos», y los gráficos los trabajamos con el Ingeniero Geógrafo César Orejón, gestor del SIG Observatorio Urbano de DESCO.
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